以‘售后返租’模式進(jìn)行營(yíng)銷的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，廣西某東盟商貿(mào)城便是其中的一個(gè)縮影。該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的3936套商鋪，目前超七成處于空置狀態(tài)，昔日描繪的繁榮愿景與現(xiàn)實(shí)中的冷清場(chǎng)景形成鮮明對(duì)比，不僅令眾多投資者深陷回報(bào)無門的困境，也為區(qū)域商業(yè)生態(tài)的健康發(fā)展蒙上了一層陰影。

所謂‘售后返租’，即開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)出售給投資者后，再以約定租金回租，統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，并承諾在一定年限內(nèi)給予投資者固定比例的租金回報(bào)。這一模式曾因能夠快速回籠資金、降低投資者初期管理負(fù)擔(dān)而風(fēng)靡一時(shí)。廣西該商貿(mào)城在推廣初期，也憑借其毗鄰東盟的區(qū)位概念和誘人的返租承諾，吸引了大量投資客。項(xiàng)目定位為集日用品貿(mào)易、批發(fā)、零售于一體的大型綜合性市場(chǎng)，旨在打造面向東盟的日用品貿(mào)易銷售樞紐。

理想與現(xiàn)實(shí)之間出現(xiàn)了巨大斷層。項(xiàng)目開業(yè)后，實(shí)際的招商和運(yùn)營(yíng)情況遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期。盡管開發(fā)商或指定的運(yùn)營(yíng)方在返租期內(nèi)按期支付了租金，但市場(chǎng)的實(shí)際培育卻進(jìn)展緩慢。日用品貿(mào)易業(yè)態(tài)未能有效聚集，品牌商家入駐率低，消費(fèi)人流稀少，導(dǎo)致絕大部分商鋪無法依靠自身經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值。當(dāng)約定的返租期限屆滿，運(yùn)營(yíng)方無力繼續(xù)補(bǔ)貼，或商鋪根本租不出去時(shí)，投資者便面臨租金斷流、資產(chǎn)閑置的雙重打擊。目前超過70%的商鋪空置，正是這種模式難以為繼的直接體現(xiàn)。

高企的空置率背后，暴露出多重問題。是前期規(guī)劃與市場(chǎng)實(shí)際需求的脫節(jié)。區(qū)域商業(yè)容量、競(jìng)爭(zhēng)格局、目標(biāo)客群消費(fèi)習(xí)慣等未經(jīng)充分論證，盲目建設(shè)超大體量的商鋪，導(dǎo)致嚴(yán)重供過于求。是運(yùn)營(yíng)能力的缺失。‘售后返租’成功的關(guān)鍵在于后期的專業(yè)化、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，而許多開發(fā)商擅長(zhǎng)建設(shè)銷售，卻短于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，最終使項(xiàng)目失去活力。這種模式往往將投資屬性過度放大，掩蓋了商業(yè)經(jīng)營(yíng)本身的復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)，使投資者誤將‘保底承諾’等同于無風(fēng)險(xiǎn)收益。

此次事件也給當(dāng)?shù)厝沼闷焚Q(mào)易銷售產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展帶來了負(fù)面影響。一個(gè)缺乏商戶和客流支撐的空心化市場(chǎng)，無法形成有效的產(chǎn)業(yè)鏈條和商圈效應(yīng)，反而造成了資源的浪費(fèi)和信心的挫傷。對(duì)于已經(jīng)投資其中的業(yè)主而言，資產(chǎn)價(jià)值縮水，預(yù)期收益落空，糾紛隨之產(chǎn)生。

廣西東盟商貿(mào)城的案例，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，特別是涉及‘售后返租’模式的項(xiàng)目敲響了警鐘。它警示投資者，在面對(duì)高回報(bào)承諾時(shí)，必須理性審視項(xiàng)目本身的區(qū)位條件、業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)實(shí)力及市場(chǎng)真實(shí)需求，警惕將銷售噱頭等同于未來價(jià)值。對(duì)于管理部門而言，則需要加強(qiáng)對(duì)這類銷售模式的監(jiān)管，規(guī)范宣傳行為，保障信息披露真實(shí)透明，并推動(dòng)建立更健康的商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)，讓實(shí)體經(jīng)營(yíng)而非金融游戲成為市場(chǎng)繁榮的基石。破解‘售后返租’泥潭，最終仍需回歸商業(yè)本質(zhì)——只有扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)和真實(shí)的繁榮，才能托起資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。